Investissement immobilier dans le plex : où acheter, conseils et pièges à éviter

Dans le contexte de surenchère immobilière actuelle, et de raréfaction des offres sur le marché, pas facile de devenir investisseur immobilier à Montréal en ce moment !

Ce constat est valable pour les investissements dans le plex : les valeurs des petits immeubles locatifs (duplex, triplex, quadruplex) ont presque doublé depuis 15 ans. 

Dès lors, y a-t-il encore des quartiers Montréalais où on peut acheter une propriété à revenus pour un prix compétitif? La réponse est oui!

Les bonnes affaires

Quelques quartiers pourraient tirer leur épingle du jeu dans les années à venir. Ce ne sont pas toujours ceux qui nous viennent d'abord en tête, mais plusieurs investissements majeurs dans la métropole viendront rehausser leur valeur d'ici quelques années.

• Hochelaga-Maisonneuve : ce secteur, plébiscité par les jeunes, n'a pas encore terminé sa revitalisation, et on peut encore y dénicher de bons achats. Cet arrondissement peut compter sur son patrimoine architectural, ses rues commerçantes et son marché public pour maintenir son attractivité dans les années à venir.
  
  
• Mercier: plusieurs projets phares contribuent à faire de Mercier un quartier en plein effervescence (la piétonisation du Carré Notre-Dame-des-Victoires par exemple)
  
  
• Saint-Michel-Montréal-Nord: quartier multiethnique souvent choisi comme terre d’accueil par les nouveaux arrivants, le quartier connaît un vrai renouveau depuis quelques années, notamment grâce à l'installation de La Cité des Arts du Cirque (Tohu) sur le territoire de la carrière Miron.
  
  
• Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles: bordé par la rivière des Prairies et le fleuve Saint-Laurent, ce quartier plaira aux amoureux de la nature. Il est notamment prisé par les jeunes couples et les familles en quête de plus grands espaces qu’à Montréal centre.

Tous ces quartiers prendront très certainement de la valeur dans les prochaines années. Moins côtés que d’autres à l’heure actuelle, ils proposent de nombreux investissements familiaux intéressants.  

Niveau transports, ils sont déjà desservis par le train de l’Est, et bénéficieront dans les années à venir du prolongement de la ligne bleue du métro, ce qui devrait contribuer à la montée des prix.

Pour un budget un peu plus conséquent

Si votre capacité financière vous le permet, certains quartiers plus onéreux peuvent abriter de belles opportunités, notamment des propriétés à retaper, si vous êtes du genre bricoleur.

• Rosemont : un quartier qui a le vent dans les voiles ! On y appréciera notamment ses charmants cafés, ses parcs, ses bars…
  
  
• Villeray : quartier résidentiel et familial, Villeray est un endroit où il fait bon vivre. Et la proximité avec le parc Jarry est un atout de poids !
  
  
• Ahuntsic : la Promenade Fleury, les rues verdoyantes, les bords de la Rivière-des-Prairies… Beaucoup d’atouts pour ce quartier qui se développe doucement mais sûrement depuis quelques années.
  
  
• Verdun : un des quartiers dans lesquels les opportunités de « flip » sont les plus nombreuses, et qu’il serait dommage de ne pas considérer.
  
  

Et si vous sortiez de Montréal ? 

Si vous éloignez quelque peu du centre ne vous fait pas peur, une région comme Lanaudière ou celle de la Montérégie offrent des opportunités intéressantes.

Région des grands espaces, situées aux portes de Montréal, Lanaudière abrite plus de 10 000 lacs et rivières, mais aussi des montagnes, des plaines, des cascades… Un vrai paradis de nature et de plein air, qui attire de plus en plus les familles québécoises, notamment dans le contexte actuel.

Et encore plus proche de Montréal, la Montérégie présente de nombreuses opportunités d'investissement immobilier !

Certes, les loyers de votre plex seront plus bas, mais le coût d’achat y sera également bien moindre. Et votre ratio sera parfois meilleur qu’à Montréal !

Quelques conseils pour votre investissement 

Une des principales questions à vous poser est de savoir si vous souhaitez habiter un des logements de votre plex, ou être purement investisseur et proposer tous les lots à la location.

Habiter un des logements est souvent une stratégie gagnante : vous n’avez pas de loyer à payer ce qui améliore votre capacité d’emprunt, et vous bénéficiez d’un ou de plusieurs loyer(s) pour rentabiliser votre investissement. De plus, la mise de fonds minimale sera moins élevée !

La mise de fonds minimale pour un immeuble à revenu

• Mise de fond duplex : au niveau de la mise de fonds, le duplex est identique à un condo ou une maison. Si vous prévoyez d’habiter l’immeuble, la mise de fonds sera de 5% du prix de vente (avec une assurance hypothécaire, SCHL, Genworth, Canada Guaranty), mais elle grimpera à 20% si vous ne souhaitez pas habiter le duplex, ou si vous souhaitez vous éviter l’assurance.
  
  
• Mise de fonds triplex : pour un triplex, la mise de fonds minimale sera de 10% pour les propriétaires occupants avec assurance hypothécaire, et de 20% sinon.
  
  
• Mise de fonds quadruplex : les règles sont les mêmes que pour le triplex.
  
  
• Mise de fonds multilogement : pour les immeubles résidentiels à plus de cinq unités, vous pouvez utiliser la SCHL même si vous n’habiterez pas dans l’immeuble. La mise de fonds minimale sera alors de 15% (de la valeur économique du bien !), et 25% si vous préférez éviter d’utiliser la SCHL.
  
  

Sachez cependant que si vous souhaitez habiter dans votre plex, mais qu’il y a déjà un locataire, il faudra donner un préavis de 6 mois avant la fin de son bail pour reprendre le logement.

Dans tous les cas, et avant de vous lancer, nous vous conseillons de toujours faire vos calculs : vérifiez la valeur des revenus annuels prévisionnels, anticipez les travaux à faire, prenez en compte le potentiel de croissance (de la valeur du bien mais aussi des loyers), n’oubliez pas d’intégrer les coûts d’entretien de l'immeuble...

Pour cela et en amont de votre achat, n’hésitez pas à vous abonner à nos rapports de marché pour pour étudier le secteur et prendre le temps de bien le connaitre : ce sera un atout de poids dans votre recherche, même si vous êtes accompagné par un courtier.

Côté coûts, partez toujours du principe qu’un investissement immobilier ne va pas sans certains aléas ! Votre plex ne sera pas toujours loué, et vous devrez sûrement faire quelques travaux que vous n’aviez pas prévus. Mieux vaut les avoir anticiper dans votre plan d’affaires…

Enfin, n’oubliez pas de bien vous renseigner sur la Régie du logement, et les restrictions qu’elle impose ! En effet, si le prix des plex n’est pas réglementé, le prix des loyers est encadré. Et on ne peut donc pas faire n’importe quoi.   

Nous pouvons vous accompagner 

Si l’investissement dans un plex vous tente, ne prenez pas le risque de vous lancer dans cette aventure seul(e), et faites-vous accompagner par un courtier immobilier !

Votre courtier pourra notamment vous renseigner sur les meilleurs investissements à votre portée, en fonction de votre marge de manœuvre financière. À ce titre, n’hésitez pas à utiliser notre calculatrice hypothécaire pour calculer le montant de l'hypothèque dont que vous pouvez vous permettre ainsi que vos versements hypothécaires. Et n’oubliez pas que demander une pré-approbation hypothécaire vous permettra de rassurer le vendeur (voir notre article : Pourquoi obtenir une préautorisation hypothécaire?).

Dès que vous serez prêt(e) à vous positionner, nous pourrons programmer des recherches en accord avec votre projet et nous ferons le maximum pour vous aider à trouver l’investissement qui vous convient !

Et si vous souhaitez investir, mais que vous n’êtes pas convaincu(e) par les plex, peut-être qu’un loft ou qu’un petit condo pourrait vous convenir ? Nous aborderons ce sujet dans notre prochain article de blogue !