Vendre ou acheter avec sa compagnie, quoi fournir à mon courtier immobilier ?

Vous êtes actionnaire d'une entreprise qui détient un immeuble et vous aimeriez le vendre ? Vous avez constitué une société par actions avec d’autres membres dans le but d'acquérir vos premières portes ? Mais vous vous posez des questions sur la marche à suivre ?

- Quels documents dois-je fournir à mon courtier immobilier ?

- Est-ce que tous les actionnaires signent les formulaires ?

Lorsque l’acheteur ou le vendeur est une compagnie, il faut prendre en compte certains aspects particuliers dans le cadre d’une transaction immobilière. À qui appartient l’immeuble ? Qui sont les administrateurs de l’entreprise ? Qui est autorisé à agir et signer au nom de l’entreprise ? Voici plusieurs éléments que votre courtier doit connaître. 

À qui appartient l’immeuble ?

Lorsqu’un immeuble appartient à une personne morale, une société par actions par exemple, qu’il n’y ait qu’un seul actionnaire ou non dans l’entreprise, et que vous aimeriez recourir aux services d’un courtier immobilier que ce soit pour la vente ou la location de votre immeuble et même l’achat, ce dernier doit vérifier qui est légalement autorisé à le faire.

Comme pour tout contrat de vente ou de location, le courtier immobilier doit toujours vérifier l’identité du propriétaire de l’immeuble. L’une des premières étapes consistent à vérifier les titres de propriété. En plus d’une visite sur le site du Registre foncier du Québec pour consulter l'acte de vente, l'acte hypothécaire ainsi que toute autre information pertinente à l’index des immeubles, votre courtier vous demandera les originaux de l’acte de vente et documents notarié prouvant que votre entreprise est belle propriétaire de l’immeuble.

À qui appartient l’entreprise ?

Maintenant qu’on a établi la validité du propriétaire de l’immeuble, le courtier doit aussi vérifier l’identité des administrateurs de la compagnie et vérifier l’existence de l’entreprise. Le courtier ira consulter au registraire des entreprises du Québec que votre entreprise y est inscrite et qu’elle est en règle avec le fisc, c’est-à-dire qu’elle a produit ses déclarations d’impôt annuelles. Le courtier conservera dans ses dossiers une copie de l’état des renseignements publié au registre des entreprises. 

Votre courtier vous demandera aussi le certificat de constitution en société (vous le trouverez dans le Livre de minutes de l’entreprise) et/ou la version la plus récente de tout autre document qui en confirme l’existence et contient ses nom et adresse ainsi que le nom de ses administrateurs, comme un certificat attestant l’existence de la personne morale, le rapport annuel signé par un cabinet d’auditeurs, ou un avis de cotisation de la compagnie envoyé par le gouvernement. Bien entendu, les documents doivent être authentiques, valides et à jour.

Qui signe le contrat et les formulaires liés à la transaction ? 

Très souvent, la compagnie désignera une personne autorisée à agir et signer en son nom, il s’agit du « représentant de la personne morale ». Le courtier doit alors vérifier sa capacité juridique en plus d’obtenir une copie de la résolution du conseil d’administration de l’entreprise autorisant le représentant d’agir en son nom. Ce document doit être rédigé par une autorité compétente tel un notaire ou un avocat. L’identité du représentant doit aussi être vérifiée.  

Et si je suis seul propriétaire de mon entreprise ? 

Que vous soyez le seul propriétaire de l’entreprise ou non, une résolution du CA est requise. Rappelons qu’une compagnie agit par son conseil d’administration. Le CA possède les pleins pouvoirs de gestion et la capacité d’engager la compagnie auprès des tiers. Même si ce conseil est constitué d’un seul administrateur, c’est ce dernier qui doit signer la résolution. Ainsi, ce n’est pas un « propriétaire unique » qui signe au nom de la compagnie à titre d’actionnaire, mais bien un administrateur désigné par le conseil d’administration. C’est une nuance importante à comprendre. Si vous ne disposez pas d’un tel document, un notaire ou un avocat pourra vous assister dans vos démarches.

Je suis un particulier et j’achète un bien immobilier détenu par une entreprise.  

Même si vous êtes accompagné par un courtier acheteur, celui-ci dans le but de vous protéger fera une vérification diligente de l’immeuble que vous convoiter. Il ira notamment vérifier au registre foncier qui en est le propriétaire, et si c’est une entreprise, il validera que le représentant indiqué à la fiche de la propriété est bel et bien administrateur de l’entreprise.

Si vous avez l'intention d'investir ou vendre prochainement, notre équipe est prête à vous accompagner dans vos projets. Contactez-nous au 514-388-9333 ou écrivez-nous ici.

Par Celina Machado, Associée et directrice marketing