Règles hypothécaires : nouveau taux de qualification

Depuis le 1^er juin 2021, à la suite de l’annonce des autorités canadiennes, les institutions financières ont resserré les règles d’emprunt hypothécaire, autant pour les prêts assurés que conventionnels, en faisant passer le taux de qualification, qu’on appelle aussi le « stress test » ou le « taux de résistance » de 4,79 % à 5,25 %.

Qu’est-ce que le taux de qualification ? 

Le taux de qualification est un référentiel sur lequel votre institution financière se base pour déterminer le montant maximal qu’elle peut vous prêter. Il est important de savoir que le taux de qualification n’est pas le taux réel que vous allez payer, mais bien le taux le plus élevé entre le taux de référence de 5,25 % ou le taux hypothécaire contractuel majoré de 2 % pour les prêts conventionnels.

Qu’est-ce que cela signifie exactement pour les emprunteurs ?

Pour les ménages ayant des revenus plus modestes ou des dettes à rembourser, cela pourrait limiter votre capacité d’emprunt et vous obliger à revoir à la baisse votre budget d'achat.

Pourquoi ces nouvelles règles hypothécaires ?

Pour s’assurer que vous pourrez toujours payer vos versements hypothécaires advenant une augmentation des taux d'intérêt, une récession et éviter de vous placer en situation de surendettement. Si vous ne passez pas le test, vous devrez contracter une hypothèque moins grande et reconsidérer votre projet d’achat.

Quelles sont options si vous n’êtes pas qualifié pour une hypothèque ? 

Si vous ne passez pas le test, vous devrez réduire le montant à emprunter. Vous pourriez viser une maison plus modeste ou qui nécessite des rénovations cosmétiques et donc moins chère, ou encore vous éloigner de votre quartier préféré, réduire vos dettes ou verser une mise de fonds plus grande si vous en êtes capable, acheter à plusieurs ou reporter votre projet le temps de mettre des sous de côté.

Quelles sont les erreurs les plus fréquentes des acheteurs? 

On s’est entretenu avec des conseillers hypothécaires qui, unanimement, nous ont tous partagé les erreurs les plus communes à éviter avant de demander une approbation hypothécaire. Voici quelques-uns de leurs conseils :

• Ce n’est pas le moment de quitter votre emploi stable pour devenir travailleur autonome. Pour être considéré par la plupart des institutions financières, vous devez avoir au moins 2 ans d’historique de ventes à titre de travailleur autonome;
• Attention de ne pas s’endetter davantage, par exemple, n’allez pas acheter ou louer une nouvelle voiture, ou faire un important achat à crédit comme un nouvel ensemble de patio ou une piscine; et,
• Ne faites surtout pas de transferts de comptes pour rassembler tous vos fonds au même endroit, car les fonds doivent demeurés dans le même compte au moins 90 jours ouvrables.

Astuces pour bien choisir son conseiller hypothécaire

Avant même d’entamer les démarches en vue d’une nouvelle acquisition immobilière ou d’un refinancement, il est judicieux de communiquer avec votre conseiller hypothécaire pour non seulement connaître le montant que vous pourriez emprunter, mais aussi garantir votre taux. La préapprobation hypothécaire est un service gratuit, donc rien ne vous empêche de magasiner parmi les institutions financières celle qui convient le plus à votre situation.

Au-delà du montant du prêt, il y a une foule de conditions qui peuvent être plus avantageuses selon votre situation personnelle, et rien ne vaut une belle relation d’affaires. Ainsi, le choix d’un courtier hypothécaire, attentionné et efficace fera toute la différence.

Il est bon de savoir que toutes les institutions financières ne calculent pas les ratios d’endettement de la même façon. Certaines prennent en considération 100 % des revenus de location alors que d’autres considèrent seulement 50 %. Pour certaines, les allocations familiales sont calculées dans les revenus du ménage, et donc, si vous êtes une famille nombreuse avec des salaires modestes, cela peut être à votre avantage. Votre situation familiale ou professionnelle peut changer et cela peut affecter votre éligibilité à un prêt hypothécaire, par exemple, vous avez récemment changé d’emploi ou êtes devenu travailleur autonome.

Dans tous les cas, le mieux est d’en discuter le plus tôt possible avec un conseiller hypothécaire compétent. Besoin de références? Nous pouvons vous mettre en relation avec nos partenaires de confiance. Simplement nous écrire ou nous appeler.

Quelle est la différence entre un prêt assuré et un prêt conventionnel ? 

Un prêt assuré est une hypothèque pour laquelle vous faites une mise de fonds de moins de 20% de la valeur de la propriété. Des assureurs comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), SAGEN (anciennement connu sous le nom de Genworth) ou Canada Guaranty assure donc le prêt en cas de défaut de paiement. Si un acheteur fait une mise de fonds d’au moins 20%, il n’est pas obligé d’assurer son prêt et il s’agit donc d’un prêt conventionnel. Quand on parle de valeur de la propriété, il ne s’agit pas toujours du prix d’achat, mais bien de l’évaluation qu’en fera la banque. En situation d’offres multiples où le prix de vente dépasse le prix affiché, il arrive parfois que l’institution financière évalue la valeur de la propriété en deçà du prix que vous avez payé. Cela a donc un impact direct sur votre capacité d’emprunt, et donc, vous pourriez devoir augmenter votre mise de fond ou basculer d’un prêt conventionnel à un prêt assuré.

Quelle mise de fond doit-on mettre lors de l’achat d’une propriété ?

Vous aimeriez passer à l'action et acheter une propriété ? Appelez-nous au 514 388-9333 ou écrivez-vous pour prendre rendez-vous. 

Par Celina Machado, directrice marketing et courtier immobilier résidentiel, Équipe immobilière Martin Dumont