Ce que vous devez absolument savoir sur les nouvelles règles de courtage immobilier !

Vous êtes intéressé par l’acquisition d’un bien immobilier ou vous souhaitez vendre votre propriété ? Alors lisez bien l’article qui suit pour mieux comprendre comment l’introduction des nouvelles règles touchant le courtage immobilier ont apporté des changements dans le quotidien des courtiers immobiliers et de leurs clients depuis leur mise en vigueur pendant l’été 2022. 

Avant de définir le concept de ces projets de loi, il est important de rappeler la définition d’un contrat de courtage immobilier exclusif. 

Qu’est-ce qu'un contrat de courtage exclusif ?

Ainsi, selon l’OACIQ (l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec), un contrat de courtage exclusif est « lors d’une vente, d’un achat ou d’une location d’immeuble résidentiel (moins de cinq logements) ou d’une copropriété, le moyen par lequel vous vous engagez à donner à un courtier le droit d’agir à titre d’intermédiaire exclusif pour vous assister. »

Ce qui veut dire qu’une fois le contrat signé entre les deux parties, aucun autre courtier immobilier n’a le droit de vous solliciter directement. 

Dans notre équipe, pour s'assurer de fournir un service impeccable, on ne travaille qu’avec des contrats exclusifs !

Que contient un contrat de courtage ?

Toujours selon l’OACIQ, « chaque contrat de courtage visant la vente, l’achat ou la location d’un immeuble résidentiel doit notamment comporter les éléments suivants » : 

Source : https://www.oaciq.com/fr/articles/quest-ce-quun-contrat-de-courtage-exclusif 

La loi sur le courtage immobilier modifiée pour protéger davantage les acheteurs

Pour s’adapter au marché immobilier en constante évolution ces derniers mois, la Loi sur le courtage immobilier administrée par l’OACIQ a été modifiée.

Adoptée le 10 juin 2022 par l’Assemblée nationale, le projet de loi 5 introduit deux modifications majeures visant à protéger davantage les intérêts du public.

• La fin de la double représentation, c’est-à-dire que les courtiers immobiliers ne peuvent plus représenter à la fois un acheteur et un vendeur lors de transactions immobilières résidentielles, de même qu’un locateur et locataire lors d’une transaction locative. Le courtage commercial (immeubles de cinq logements et plus, espaces commerciaux et industriels) est exclu du projet de loi ; 
• Les courtiers doivent obligatoirement établir un contrat de courtage écrit avec leur client, qu’il soit acheteur, locataire, locateur ou vendeur afin de les représenter. L'entente verbale n'est désormais plus possible. Toutefois, le courtier inscripteur peut encore accompagner un acheteur ou un locataire direct, si ce dernier en fait la demande pour la rédaction de sa promesse d'achat ou de location, et donc lui « offrir un traitement équitable », mais il ne défend pas ses intérêts et ne peut négocier en son son nom.

Ces mesures visent à éviter un conflit d’intérêts potentiel et assurer une confidentialité des informations et données fournies par le client à son courtier. 

Les avantages à signer un contrat de courtage achat (CCA)

Le courtier-acheteur vous représente, défend et protège vos intérêts ;

-       Les obligations du courtier sont clairement spécifiées dans le contrat ;

-       Les critères de l’acheteur sont définis au contrat ; 

-       Le courtier peut solliciter des propriétés qui ne sont pas sur le marché ;

-       Il peut vous conseiller sur le juste prix de la propriété car vous aurez accès à des comparables vendus et une évaluation marchande étoffée ;

-       Il peut vous conseiller et négocier en votre nom le prix d’achat et toutes autres conditions;

-       Votre courtier vous offrira un service personnalisé et adapté à vos besoins. 

En somme, vous aurez une meilleure connaissance du marché immobilier pour faire face à de multiples situations, vous aurez accès à des informations exclusives grâce aux recherches réalisées par votre courtier, et vous bénéficiez de conseils et recommandations tout au long du processus d’achat. Les avantages sont multiples à engager les services d’un courtier-acheteur.

Qu’est-ce que la double représentation ?

C'est quand un courtier a à la fois un contrat de courtage achat et vente pour la même propriété. Dans les faits, avant même le projet de loi 5, les courtiers ne pouvaient se placer en situation de conflit d’intérêt. Le courtier immobilier doit se lier aux intérêts d’une seule partie. La loi est simplement venue clarifier et ce concept. 

Dans le cas d’une vente, il représente soit le vendeur soit l’acheteur et dans le cas d’une location, il représente soit le locateur soit le locataire. 

Est-ce que je suis obligé de signer un contrat de courtage avec un courtier ? 

Oui et non… on vous explique les situations. 

Si vous voulez louer ou vendre, vous pourrez toujours vous représenter vous-même et faire affaire avec des sites de promotions ou de petites annonces. 

Toutefois, si vous voulez bénéficier des services et de l’expertise d’un courtier, ou afficher votre maison sur Centris et Realtor.ca OUI, vous devrez signer un contrat de courtage à une exception près, pour les acheteurs, qu’on vous détaille ci-dessous. 

Si vous êtes un vendeur ou locateur

La loi n’a pas changé, vous devez continuer de signer un contrat de courtage. 

Si vous êtes un acheteur ou un locataire 

La loi a changé sur ce point, pour vous faire représenter, le contrat écrit est obligatoire. 

SAUF SI… 

Vous êtes un acheteur bien informé, et que vous désirez effectuer toutes les étapes du processus d’achat par vous-même (recherches, visites, analyses de marché). Toutefois, si vous visitez une propriété listée par un courtier inscripteur, vous pouvez bénéficier de ses services pour la rédaction de votre promesse d’achat ou de location, sans pour autant signer de contrat. Le courtier vous offrira alors un traitement équitable.

Il ne VOUS REPRÉSENTE PAS. 

Il représente les intérêts de son client vendeur ou locateur et doit donc s’assurer de ne pas divulguer des informations stratégiques.

Il ne fait que vous donner de manière objective des informations factuelles au besoin et vous guide dans la rédaction de votre promesse d’achat. Il ne peut vous émettre une opinion. 

Son rôle est limité, au-delà de ça, il serait en conflit d’intérêt.

Ainsi, en résumé, pour les acheteurs et locataires, bien que cela demeure un choix personnel et non une obligation d'être représenté par un courtier, notre équipe vous conseillera toujours de vous engager avec un courtier-acheteur pour votre protection. À vous de voir ce qui vous convient le mieux ! 

Est-ce que l’entente verbale est encore acceptée ? 

Non. Il n’est plus possible de se faire représenter et conseiller par un courtier-acheteur sans contrat écrit exclusif. 

Si un courtier vous accompagne sans contrat, il est considéré vous donner un traitement équitable et travailler « de facto » pour le vendeur. Oui ! C’est écrit tel quel dans les règlements de l’OACIQ. Et ce, même s’il n’a jamais rencontré le vendeur de sa vie, il est considéré collaborer avec le courtier-vendeur et donc ne représente pas vraiment VOS intérêts. Bizarre de même ! 

Mais la loi, c’est la loi !

Qu’est-ce qui arrive si je suis représenté par un courtier-acheteur et que la maison qu’il vend m’intéresse ?

Dans l’éventualité où votre courtier serait lié par un contrat de courtage vente et un contrat de courtage achat avec vous, et que vous souhaitez déposer une offre sur la propriété dont il a le mandat de vente, il devra alors résilier son contrat avec vous, vous proposer de travailler avec un autre courtier ou vous offrir un traitement équitable. 

Si vous avez l'intention d'acheter, louer ou vendre prochainement, notre équipe se tient prête à vous accompagner dans cette aventure. Contactez-nous au 514-388-9333 ou par courriel : mdumont@sutton.com.. 

Par Celina Machado, Associée et directrice marketing