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Acheter une reprise de finance : un bon deal?

19 juin 2020


Vous vous êtes peut-être déjà demandé si ça valait le coût d’acheter une reprise de finance? 

Certes, plusieurs reprises de finance affichent un prix de vente en deçà de la valeur marchande. Vous pourriez effectivement obtenir un très bon deal.

Mais attention, beaucoup d’acheteurs ne comprennent pas toujours ce qu’implique l’achat d’une maison en reprise de finances. Vaut mieux être un acheteur avisé pour prendre des décisions éclairées.


Pour bien comprendre la reprise de finance, nous avons demandé à Me Martin Dumesnil, notaire, de répondre à quelques questions.


Me Martin Dumesnil, notaire

 

Qu’est-ce qu’une reprise de finance?  


Disons que vous êtes propriétaire d’un immeuble et que vous cessez de payer votre prêt hypothécaire. Vous êtes en défaut de paiement. Vous recevez ensuite par huissier un avis de la part du procureur de votre institution financière. Selon le délai prévu par la loi, vous avez 60 jours à partir du moment de la publication du préavis d’exercice au Registre foncier du Québec pour rectifier la situation, sans quoi votre banque peut exercer un recours hypothécaire contre vous. La banque ira chercher un jugement de la cour afin de récupérer son dû et ordonner votre éviction, si vous n’avez pas déjà quitté les lieux. Elle peut demander au juge d’ordonner la vente de votre maison, mais elle pourrait aussi demander de prendre la maison en paiement de votre dette.


Le terme « reprise de finance » est couramment utilisé et parfois à tort, car il existe en fait deux types de préavis d’exercice : la prise en paiement et la vente sous contrôle de justice.

 


Prise en paiement


Dans le cas d’une prise en paiement, la banque prend possession de l’immeuble en tant que propriétaire à la suite d’un jugement de la cour. C’est elle qui détient maintenant les titres de propriété. L’ancien propriétaire perd donc sa propriété et la banque peut procéder à sa vente. La prise en paiement efface toute dette de l’ancien propriétaire et la banque s’occupe également de purger toute autre hypothèque légale ou conventionnelle sur la maison.  



Vente sous contrôle de justice


La vente sous contrôle de justice est beaucoup plus fréquente, mais aussi plus complexe à comprendre. Le jugement de la cour nomme une personne désignée (notaire, avocat ou huissier) pour effectuer la vente au nom du propriétaire, mais pour le prêteur (la banque). Le prêteur ne devient pas propriétaire de l’immeuble. C’est le propriétaire qui demeure propriétaire jusqu’à ce que la vente soit réalisée. La banque garde ainsi un recours personnel envers le propriétaire. Si, par exemple, la vente ne remboursait pas totalement le prêt hypothécaire, la banque pourrait réclamer ce montant à l’ancien propriétaire. Une fois la vente conclue, la personne désignée prend le contrôle des fonds et en fera la distribution aux créanciers selon leurs rangs. L’ancien propriétaire ne récupère rien.



Qu’est-ce que ça implique pour un acheteur?

 

Le plus grand inconvénient d’une propriété en reprise de finance est qu’elle est vendue sans garantie légale, et aux risques et périls de l’acheteur. Qu’est-ce que ça veut dire exactement?


La garantie légale d’une maison concerne les titres de propriété et la qualité de l’immeuble. Les divers intervenants au dossier d’une reprise de finances (la banque, le bureau d’avocat ou l’huissier) font généralement un bon travail sur le plan des titres de propriété.


Mais là où vous devez, être absolument vigilant est en ce qui concerne la qualité de l’immeuble. Acheter sans garantie légale de qualité signifie que vous renoncez à votre droit de poursuivre le vendeur si jamais vous découvrez des vices cachés. Autrement dit, vous achetez tel quel. L’acheteur achète ainsi l’immeuble à ses risques et périls et assume les conséquences si jamais un problème inattendu survient. D’autant plus que lors d’un achat de reprise de finances, la banque ne produit que très rarement une déclaration du vendeur. Il y a à peine d’historique sur la propriété.


Conseil: 

Toujours faire vérifier les titres de propriété par un notaire. Il est aussi essentiel de faire une inspection préachat approfondie de la propriété par un professionnel compétent et accrédité (ou inspecteur en bâtiment) afin de déceler d’éventuels problèmes.  

  


Qu’en est-il des coûts pour l’acheteur?

 

Dans les cas de reprises de finance, l’acheteur doit souvent assumer plusieurs coûts. Il vaut mieux bien se renseigner dès le départ.

 

  • Les frais de notaire sont payés par l’acheteur. Et lors d’une reprise de finances, ces frais peuvent s’avérer plus chers qu’à la normale étant donné les nombreux documents légaux. Le notaire est d’ailleurs souvent imposé par la banque, le bureau d’avocats ou le bureau d’huissiers.
  • Les frais de radiation des hypothèques antérieures, hypothécaires et légales, sont parfois à la charge de l’acheteur. Attention, dans certains cas, ce montant peut grimper rapidement. Le premier acte à radier tourne souvent autour de 153 $ et les actes subséquents autour des 96 $, à cela, on doit ajouter les honoraires du notaire qui peuvent être approximativement 200 $ + taxes.
  • Si vous achetez une copropriété, il est important de vérifier si des frais de condo sont en retard de paiement. Vous pourriez être tenus de les payer.
  • Finalement, si le certificat de localisation est échu, désuet ou perdu, il faut le refaire et c’est l’acheteur qui devrait en assumer les frais.


Conseil: 

Être bien accompagné dès le départ est primordial. Un courtier immobilier d’expérience pourra vérifier les divers documents fournis par la banque et les avocats, notamment l’annexe dont les conditions dégagent la banque et l’ancien propriétaire de tous recours possibles. Votre courtier pourra également éplucher les exigences du bureau d’huissiers et vous conseiller adéquatement afin d’éviter les surprises.   




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Martin Dumont, équipe immobilière


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